7月楼市看似冷清，太原买房人其实正踩在一个窗口上

大家好，我是刘胖。

最近太原天气热得离谱，楼市倒是难得的"凉快"。有朋友问我："胖哥，7月份是不是买房最糟的时候？"我反而觉得，这种大家都喊着再等等的时候，恰恰是真正买房的人能谈出条件的时候。

今天跟大家聊聊，7月这个传统淡季里，太原和全国楼市到底在发生什么，以及咱普通人该怎么做。

一、太原最近两条政策，看着小，实则关键

第一条，7月起太原公积金缴存基数又调整了。

上限提到28251元，下限小店、迎泽这些主城区2150元，娄烦县1950元。企业缴存比例还是5%-12%自己定。这条听起来是单位人事的事，跟买房有啥关系？关系大了。

缴存基数直接影响你的公积金贷款额度。太原现在单职工最高70万、双职工最高100万，高层次人才能干到130万。基数调上去，意味着你的贷款天花板也跟着打开。灵活就业人员也别忘，在"太原手机公积金"App上就能自己申请调整。

第二条，太原"认房不认贷"已经落地。

名下在太原没成套住房，哪怕你以前贷过款、在外地买过，也按首套算。首付最低15%，部分楼盘首贷利率能到3.7%。二套结清贷款的按30%，没结清40%。公积金首套首付20%，二套40%。

这说白了就是：在太原，只要你是真没房，买房门槛放到了这几年最低。

二、全国市场：数据不好看，但结构在好转

说完太原，看看全国。7月70城房价数据刚出来，整体还是环比下行，但有几个信号值得细品。

第一个信号：降幅在收窄。

7月一线城市新房价格环比降0.2%，降幅比6月收窄了0.1个百分点；二线和三线城市降幅也在慢慢收。这说明，虽然房价还在往下走，但下跌的势头在减弱。

第二个信号：太原比较抗跌。

这次70城数据里，除了太原和西宁，其他68个城市的二手房价格都比上个月低。太原在二线城市里能站住，说明本地供需没有严重失衡，虽然成交量不大，但价格有底。

第三个信号：全国库存真在降。

6月末全国商品房待售面积比5月末少了479万平方米，已经连续四个月下降。翻译成大白话：开发商手里的房子在慢慢卖出去，不是越积越多。这是市场止跌的前提。

第四个信号：政策还在加码。

7月15日中央城市工作会议，把房地产新模式、城中村改造、危旧房改造放在了重要位置。7月21日《住房租赁条例》发布，9月15日施行，以后租房和买房在公共服务上会越来越平权。7月30日政治局会议强调"高质量开展城市更新"。

北京五环外限购放松、成都十七条新政、广州推进"商转公"、长沙以旧换新补贴……各地都在用自己的办法给市场添柴。

三、胖哥给三类人的建议

刚需：现在真的是近几年少见的买方市场。利率低、首付低、可谈价，部分房东愿意让价。但别盲目冲，先看工作稳不稳、月供能不能覆盖。太原主城区二手房8000多一平的均价，对刚需来说选择面很广。

改善：盯紧"好房子"标准落地后的新盘。山西今年在推"好房子"项目，太原占大头。改善的尽头不是面积，而是产品力和物业。新标出来之后，谁真做了升级、谁只是换包装，一目了然。建议9月之后再重点出手。

多套房持有者：如果你手里是老破小、远郊盘、租不出去也卖不动的房子，这个窗口期该认真考虑置换或出售。卖旧买新的个税退税政策延续到2027年底，满两年免增值税，这是真金白银的优惠。别总想着卖在最高点，能变现的才是资产。

四、一句话总结

7月楼市不热，但政策底、价格底、利率底，差不多都凑到一块了。对太原买房人来说，这不一定是最热闹的时机，但很可能是这几年最"好谈"的时机。

市场冷静的时候，人反而要想清楚。关注刘胖瞎溜达，不追涨、不杀跌，咱慢慢聊。

数据来源：国家统计局、太原市住房公积金管理中心、山西日报、新华社、中指研究院