从晋阳街到晋阳湖:太原三宗城改地,藏着两大板块的发展密码

5 月 8 日 - 9 日，太原三宗城改地块集中挂牌，总起价超 5.3 亿元，分别来自小店区北张村城中村改造项目与晋源区晋阳湖西岸安置区。

两宗商住用地聚焦晋阳街核心区的居住与商业补位，一宗中小学用地则瞄准晋阳湖西岸的教育短板。

这三宗地块的规划定位与区位选择，恰好勾勒出两大热门板块的不同发展路径。

北张村城改地块一：

晋阳街南的高密度商住试验

编号 SWP-2532 的地块，是北张村城改项目的首宗商住用地，出让面积约 1.65 万㎡，位于小店区晋阳街以南、军民路以东、坞城西路以西，紧邻文锦世家等成熟社区，处于晋阳街商圈的辐射核心区。

从控规指标来看，该地块的 “高密度、高兼容” 特征十分突出：容积率高达 6.45，建筑密度 52.7%，绿地率仅 8.77%，建筑限高 97.05 米，属于典型的高层高密度项目。

用地性质为住宅兼容商业，其中商业占比达 26.4%，近三成的空间将用于商业开发。地块起始价 17060 万元，折算楼面价约 2411 元 /㎡，在晋阳街核心区的商住用地中处于低位。

这一指标组合背后，是晋阳街核心区 “寸土寸金” 的开发逻辑：

一方面，地块紧邻山西大学、山西财经大学两大高校，周边社区的消费与租赁需求旺盛，高密度的商住布局能最大化利用流量优势，打造集居住、消费于一体的复合空间；

另一方面，极低的绿地率也意味着项目几乎没有社区绿化空间，底层商业 + 高层住宅的模式，更偏向于服务周边的即时消费与高校租赁需求，而非打造改善型居住社区。

项目建成后，将为晋阳街南补充新的社区商业与租赁型住宅，进一步激活商圈的夜间经济与高校租赁市场，但也需警惕高密度开发可能带来的居住舒适度下降问题。

北张村城改地块二：

晋阳街核心的纯住宅补位

编号 SWP-2533 的地块，是北张村城改项目的第二宗商住用地，出让面积约 2.26 万㎡，位于小店区晋阳街以南、海棠公馆以西、坞城西路以东，与地块一仅隔数百米，同属晋阳街南的成熟居住板块。

与地块一不同，该地块呈现出明显的 “居住优先” 定位：容积率 6.06，建筑密度 34.64%，绿地率提升至 28.25%，建筑限高 96.7 米，整体居住舒适度明显优于地块一。

用地性质同样为住宅兼容商业，但商业占比仅 5.86%，几乎以纯住宅为主，仅需配套少量社区底商即可。地块起始价 33020 万元，折算楼面价约 2409 元 /㎡，与地块一基本持平。

这一规划调整，恰好击中了晋阳街核心区的痛点：

长期以来，晋阳街以南的住宅供给以早期的城改房与刚需盘为主，纯改善型住宅的缺口较大，而该地块的低商业占比与较高绿地率，为打造更具居住体验的高层住宅提供了空间。

同时，地块周边的海棠公馆、大美健康城等社区已形成成熟的居住氛围，配套完善且租赁需求旺盛，项目建成后，既能为本地刚需与改善群体提供新的购房选择，也能依托高校资源打造长租公寓产品，进一步激活区域的居住活力。

从板块发展来看，这宗纯住宅地块的出让，也标志着北张村城改项目从 “商业补位” 向 “居住升级” 的转变。

晋阳湖西岸中小学地块：

补齐教育短板的关键一步

编号 SP-2620 的地块，是本次出让中唯一的公建配套用地，宗地面积约 2.11 万㎡，位于晋源区广电西街以南、晋源区集中安置区地块十以东、以北，属于晋阳湖西岸五村城改项目的安置区小学储备地块。

从控规指标来看，该地块严格遵循公办小学的建设标准：用地性质为中小学用地，出让年限 50 年，容积率 1.0，建筑密度 30%，绿地率 35%，可建设多栋多层教学楼及配套设施，无需建设高层建筑。

地块起始价 3110 万元，拍卖时间定于 2026 年 5 月 31 日，建成后将服务于晋阳湖西岸五村城改的回迁安置居民。

晋阳湖西岸一直是太原城市发展的重点板块，但长期以来教育配套的滞后，一直是制约区域居住吸引力的核心短板。

五村城改项目涉及罗城村、董茹村等五个村落的回迁安置，大量居民的子女上学问题亟待解决。

该小学地块的出让，意味着晋阳湖西岸安置区的教育配套正式落地，不仅能解决回迁居民的子女上学问题，也能为区域后续的商品住宅开发提供配套支撑，推动西岸从 “景观优势” 向 “宜居优势” 转变。同时，该地块的建设也将提升晋阳湖西岸的公共服务水平，为区域的长期发展奠定基础。

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