太原这个“传奇烂摊子”被接盘!华润造高端,煤老板做改善...
1月30日，华润置地成功摘得太原市小店区杨家堡城中村改造两宗优质地块，编号分别为SWP-2542、SWP-2543。
其中，SWP-2542位于小店区，长风街以南、长风街南二巷以西，出让面积50790.98平方米(76.19亩)，住宅分摊面积47235.61平方米(70.86亩)，商业分摊面积3555.37平方米(5.33亩)。
该地块容积率达5.3，建筑密度达35%，绿地率达30%，建筑限高，系杨家堡南片区城中村改造项目地块一、二、三、四、五。
SWP-2543位于小店区，滨河路以东、长风街南一巷以西、绣石巷以南，出让面积31593.7平方米(47.39亩)，住宅分摊面积29382.14平方米(44.07亩)，商业分摊面积2211.56平方米(3.32亩)。
该地块容积率6.15，建筑密度35%，绿地率30%，建筑限高，系杨家堡南片区城中村改造项目地块九、十。
上述两宗地块均是杨家堡城中村改造项目的重要组成部分。值得一提的是，2024年6月，知名煤老板张三货旗下公司山西经贸集团鼎轩房地产开发有限公司（简称：鼎轩公司）成功拿下编号为SWP-2373的杨家堡村南区城改及连片开发用地地块六、七、八、九。
目前来看，杨家堡城中村一至十地块分别被华润置地以及张三货拿下。与此同时，杨家堡改造项目配套车库以及学校也被提上日程。
同样在1月30日，鼎轩公司还成功拿下编号为SP-2544和SP-2549的两宗地块。
SP-2544成交价1550万元，位于小店区，学府街以北、地块十二以西，地块十一的地下空间，地下一层8659.49平方米（12.99亩），地下二层8659.29（12.99亩），将建造社会停车场。
SP-2549成交价3170万元，位于小店区，学府街以北、地块十二以西，出让面积为20270.89平方米（30.41亩），用于建造中小学。
▍恒大退出
早在2015年2月，太原市政府就将杨家堡列入当年城中村整村拆除计划，随后小店区提出五年完成改造的目标。同年5月，小店区政府发布拆迁通告，将南片区多个住宅小区及集体土地宅基地纳入改造范围。
南片区改造涉及97户宅基地与2096户住宅楼，拆迁面积达33万平方米。因其土地性质复杂，除97户宅基地属于集体土地外，其余多为“133工程用地”，给连片改造带来困难。
2015年6月，南片区拆迁启动，由鼎轩公司负责。宅基地及村民安置房部分很快拆除，但因宅基地分布分散，难以整体推进。
随即，小店区政府引入恒大地产，将项目性质转为“协议拆迁”。2016年5月，恒大与区政府签约，规划建设“恒大·城市之光”大型综合体，涵盖住宅、商业、教育等多种功能，并成立项目公司，与鼎轩公司合作推进拆迁。
2017年，恒大承诺保障拆迁资金，并于9月开始与业主签订补偿协议。协议提供回迁安置或货币补偿两种方式，其中回迁面积按1:1.3补偿，临时安置费为每月每平方米32元，过渡期四年，另设搬迁奖励。资金由鼎轩公司先行垫付，恒大后期承担。
尽管多数业主签署了协议，拆迁工作却迟迟未见实质推进，直至2019年，南片区楼栋仍无一拆除，改造进程陷入停滞。
▍鼎轩以改善型大户型为主
2019年，小店区政府向太原市申请，将杨家堡南片区周边国有土地纳入棚户区改造范围，与城中村改造统一规划安置。同年8月，太原市专题会议同意对该片区实行城中村与棚户区“统一规划、连片改造”，并将其列入年度棚改计划，项目性质由此转变为棚改，土地也相应转为国有。
2020年9月，太原市规划和自然资源局公示了地块控规修改必要性报告。次年6月，杨家堡南片区连片改造用地控规方案正式公示。规划将长风街与平阳路交汇处西南角划为约38亩的大型商业用地，其余主要为二类住宅用地，其中包含一处9亩的幼托规划，住宅部分容积率普遍较高。2021年12月，小店区政府下达了国有土地上房屋征收公告。
直至2023年11月30日，杨家堡村南片区6宗土地集中挂牌出让，除幼儿园用地外，主要对应原先的小区东、西区、南区及税苑小区等地块。其中起始价8.976亿元的南区核心地块最终未能成交，以流拍告终。
2024年5月20日，太原市自然资源和规划局网站对SWP-2373地块公告挂牌出让。SWP-2373地块出让用途为住宅兼容商业（兼容比例：12％），出让年限为住宅70年、商业40年。该地块为杨家堡村南区城改及连片开发用地地块六、七、八、九，起始价8.976亿元，增加幅度3500万元。同年6月13日，SWP-2373地块竞价结束，竞得人仍为鼎轩公司。
兜兜转转10年，杨家堡南片区部分地块回到了鼎轩公司手中。2025年10月，山西建投晋中公司与联合体成员以约10.01亿元中标杨家堡南片区连片改造专项借款安置房建设项目工程施工（001第1标段），计划总投资约38.66亿元，预计于2027年9月完工，规划建设包含超高层住宅、商业裙房及完善配套设施的大型社区。
据已披露的规划，该项目总建筑面积超过46万平方米，其中住宅面积约32.4万平方米，设计户数2278户，平均户面积约140平方米，该项目将以改善型大户型产品为主。
由鼎轩公司主导开发的六、七、八、九地块整体定位为改善型大户型产品。
▍华润或将开发高端住宅
从华润置地拿下的两宗地块综合规划指标、稀缺区位分析，华润在此打造的或将是一个面向高端改善市场、以大面积户型为核心、兼具城市景观与综合配套的高密度高品质住宅社区。
首先，从最根本的规划条件来看，SWP-2542地块5.3与SWP-2543地块6.15的容积率，决定了项目开发的基本形态必然是集约化的高层乃至超高层建筑群。如此高的容积率在太原住宅市场中极为突出，直接导向了两种可能的产品逻辑：一是通过增加单体建筑高度与楼栋密度来承载更多建筑面积；二是在垂直空间上做文章，通过设计大量的大平层或跃层产品来提升单套总面积，从而在保持户数相对合理的前提下满足容积率要求。
结合地块“住宅兼容商业”的属性及较小的商业分摊比例（约7%），项目住宅部分的纯粹性与主导地位非常明确，开发重心将毫无悬念地集中于居住产品本身。
其次，地块无可复制的核心区位价值。该项目坐拥长风街与滨河东路双主干道交汇的立体交通网络，毗邻亲贤-长风成熟商圈，享有高端商业、教育、医疗等城市资源，属于典型的“出生即成熟”的稀缺地块。尤其值得注意的是，SWP-2543地块西向直面汾河公园，有着一线河景资源。在核心城区，同时具备“顶级地段”与“稀缺景观”双重天赋的项目凤毛麟角，这必然驱使开发商将景观价值最大化，规划面向塔尖及高端改善客群的河景大宅。
再观华润置地的产品系谱。作为实力雄厚的品牌央企，华润置地在太原有高端住宅系列，如“瑞府”、“悦府”等，均以卓越的产品力、精良的工艺和优质的物业服务著称。面对杨家堡这样占据城市核心资源、承载区域更新使命的绝版地块，华润有充分的动力与能力将其打造为旗下的又一标杆作品，以巩固其在太原高端市场的领导地位。
