新规不是好房子，或者说它设计出来的初衷就不是为了好房子。
开发商只会告诉你我得房率提高了多少，但它不会告诉你因为这个高得房率你容积率、建筑密度包括楼间距也悄悄的牺牲了不少。
所以其实跟我上期聊到的第五代抬板住宅一样，新规本质上是政策红利，为了刺激开发商拿地，对于买房者而言，得到了一些好处，也付出了一些代价。
关于新规近一年网上有很多解读，但基本上都是胡说八道，这篇文章就掰开揉碎了来详细的聊一下到底什么是新规住宅，以及从买房者的角度来分析一下你得到了什么，失去了什么。
先说一下，文章可能会有点枯燥，如果大家是想买房买的清清楚楚明明白白可以耐心看下去，对你买房会有很大的帮助。
那么到底什么是新规住宅？很多人会说新规是零公摊、是高得房率，是四代住宅，是好房子。
都是比较片面的说法。
准确的说，新规的全称叫容积率、建筑密度计算新规，以太原为例，文件是去年年初发布的。
那这个新规说了啥呢？主要规定了一些不计入容积率的情形，其中最重要的就是封闭阳台半赠送，也就是只要进深不超2.2米，一半的阳台面积可以不计入容积率。
还有其他不计容的赠送面积，我们可以从项目的户型图公示里面看到，比如这个标的花花绿绿的户型图。
你看它一共有四类空间的赠送面积，都不计入容积率：
一是灰色部分，也就是上面提到的封闭阳台半赠送；
二是蓝色和粉色部分，也就是飘窗和设备平台全赠送；
三是绿色的部分，防火挑檐全赠送。
这一套组合拳打下来，这一户光赠送面积就有30㎡，占到建筑面积的近30%。
也就是得房率超了100%，负公摊。
这只是一户的赠送面积，所有住宅户数加起来体现在开发商的指标里面叫做：
不计容建筑面积。
我们拿最新公示的一个项目来看：它的计容建面19万㎡，但是不计容建面达到了近9万㎡。
容积率是什么？对于买房者而言代表着舒适度，但是对于开发商而言，就是钱，但凡算到容积率里面的，开发商都得花钱买，相应的，不计入容积率就意味着开发商拿地的时候是不用花钱的。
以往对于容积率卡的是比较死的，旧规项目除了飘窗之外赠送极少，但是新规不一样，
举个例子，相当于一个经销商，以往进货20块钱只能买一颗西瓜，但是现在可以再送小半颗卖相不太好的，你得自己稍微处理一下。
也就是这9万㎡开发商拿地的时候是零成本，这些赠送面积不用花钱，只需要花很少的建设成本盖出来，整体综合下来成本是很低的。
所以新规政策的核心一句话就能说清：
就是通过修改容积率计算规则，降低开发商的拿地成本，让开发商积极拿地。
这和好房子关系真不大。
好房子是什么？是安全、舒适、绿色、智慧。
最普遍落实的就是层高不低于3米，提高隔音指标这些，这些是站在买房者的角度实实在在可以提升居住舒适度的。
新规其实更多的站在开发商拿地的角度，而且由于容积率计算的规则变复杂了，就产生了一个名义容积率和实际容积率的问题。
比如一块地名义容积率是3.0，按旧规几乎没有赠送面积，你房子盖下来容积率还是3.0。
但是按新规就会有两个容积率，也就是这块地名义容积率只有3.0，但是因为有大量不计容的建筑面积，实际盖出来容积率可能达到4.0。
太原是一个容积率偏高的城市，这种情况下再做新规，实际上是进一步推高了容积率。
然后我们分别从开发商的角度和购房者的角度来分析一下新规住宅的利弊。
对于开发商而言肯定是利好的，大量不计容建面拿地的时候不用花钱，建设成本也很低，但是房价还涨了。
拿太原大部分新规项目来说，普遍是上涨了一两千，也就是利润率提高了，以前旧规算不过账来的地，按新规能算过来了。
所以大家就看到大量开发商又开始拿地了。
而且新规的话也好讲故事，高赠送、高得房、零公摊，让大家觉得新规就是好，新规就是应该涨价，新规就是应该闭眼入。
但是对于购房者而言，事情就没那么简单了。
好处显而易见，就是获得了大量赠送面积，先别管实用不实用，至少从得房率上大幅提升了。
零公摊，是不是听起来就很爽？
弊端开发商也从来不提，因为新规把容积率的规则搞得复杂了，普通购房者也很难转过弯来，一不留神就被绕进去了。
首先就是你的实际居住体验被悄悄牺牲了，那些不计容的赠送面积，虽然你额外付了钱，但是因此所带来的实际容积率变高，建筑密度变高，楼间距变窄这些都得你自己承受。
理论上得房率提高多少，实际容积率就提高多少，所以这就是为什么你会看到有些新规项目，名义容积率也不是那么高，但是楼盖出来密密麻麻的，就是因为实际容积率变高了。
实际容积率这个大家感兴趣自己算吧，一算一个不吱声，包括建筑密度、楼间距这些，都存在名义上和实际上的差别。
还有就是为了赠送面积，不少开发商会简单粗暴加进深、加挑檐的。
挑檐这个东西你看它用处不大，但是对家里采光影响挺大的，像太原这种北方城市，我觉得家里采光还是很重要的。
不过这些期房阶段啥也看不出，得到交付阶段才能看出来。
其次就是赠送面积的实用性问题，视频太长了，我们下期再聊吧。
还是那句话，无论新规住宅、四代住宅还是五代住宅，都不是什么产品创新，只是政策红利之下的一种产品形式，不要去神话它，也不要有什么滤镜或者光环。
所以大家一定要理性看待，不要开发商说啥就是啥，你得有自己的判断。
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