太原豪宅排队入场,但有钱人不够用了

7月27日，太原市行政审批服务管理局发布太原某项目建设工程设计方案公示，标志着这个著名的城改豪宅项目又向前推进一步。

该项目由地块一和地块三两宗地组成。总用地面积82384.68平方米（约合123.58亩），总建筑面积660774.31平方米，其中地上575928.56平方米、地下84845.75平方米；计容建筑面积463493.45平方米，不计容建筑面积197280.86平方米。综合容积率约5.63，绿地率30%。

(双木点评：不计容建筑面积占到了总建筑面积的约30%，意味着项目有大量面积赠送，户型接近零公摊。高容积率意味着楼间距和采光效果不够理想。)

地块一（南侧临规划一路）：用地31593.7平方米，容积率6.15，计容建筑面积194301.26平方米，建筑密度23.47%，建筑限高100米。规划住宅576户、商业8580.70平方米、配套7348平方米，公寓占比7%。

地块三（北侧临长风街）：用地50790.98平方米，容积率5.30，计容建筑面积269192.19平方米，建筑密度30.65%，建筑限高100米。规划住宅1174户、商业15912.20平方米、配套4871.73平方米，公寓占比7%。

(双木点评：南侧地块虽然容积率更高，但因靠近汾河，部分楼栋下午日照时间较长，因此位置更优越，规划户均面积也更大。去除商业和配套面积，南侧地块户均超过300平米，北侧地块户均超过200平米。)

项目整体规划总户数1750户、总人口5076人。机动车停车位2058辆（地上442辆+地下1616辆），充电机动车位占比15%；非机动车停车位2119辆，充电非机动车位占比50%。地块一机动车停车位699辆，地块三机动车停车位1359辆，分别设置架空平台层车库。

(双木点评：就总户数而言，对于豪宅来说已经是体量较大的项目，非常考验开发商实力。架空平台层车库和平台层入户是项目一大亮点。)

项目案名已经发布，这个曾在深圳等一线城市收获成功的顶级豪宅案名落地太原，开发商显然对项目寄予厚望。

(以上内容本来是今天的中心，但作者由此而产生一些感慨，于是文章就成了现在这个样子，不得不做了一些改动，以至于新闻的关键要素都没有了，实在抱歉。)

如果你关注太原豪宅市场，会发现现在的豪宅越来越卷了，卷会所，卷园林，卷装修、卷户型，卷外立面，卷面积赠送……

为什么市场上的豪宅变多了？

近几年位置稍好的地块，不是城改就是旧改项目，背负诸多沉重使命，地价本身昂贵，加上建筑营销等成本，一计算，售价低了根本干、不、下、去，因此，越来越多的项目，刚需项目改善化，改善项目高端豪宅化。其实很多时候，是不得不为之的结果。

至于，市场需求和供给，有时候已经考虑不了这么多了，先顾及回本和还贷款吧，至少目前，有的项目看上去还是卖得不错的。

于是，有的项目一再更改规划，原先计划做120—200平，现在做到了160—300平，甚至干脆200平起步，最大600平。面积越来越大，装修越来越豪华，会所越来越高档……

但有的指标是动不了的，比如容积率，容积率高的项目，户数多人多，楼间距感人，真到了交房，才发现是真的不适合住，但位置好的项目作为商业办公场所还是可以的，比如茂业天地。这也是未来一些高端项目的归宿。

随着市场的变化，豪宅的保值属性正在一步步弱化。

从新房市场来看，不完全统计，太原新房市场在售的高端住宅和豪宅项目不下十个，还未正式入市的除了今天新规划公示的这个项目，还有远大寇庄和东泰晋阳街项目，除了个别楼盘，多数高端住宅和豪宅项目的去化速度并不快，即将交房却还有大批房源未售出的情形很常见，已经交房数年却还有大量房源未售出的情形也不奇怪。这里就不一一点名了，谁是谁知道。

这几年已经不太看到房企公布开盘和年度销售数据了，当然个别项目也能看到，只是数字和几年前那些风光的项目相比已经不能提了。

高端住宅和豪宅项目的库存压力客观存在毋庸置疑，否则也就不会发生北城某豪宅批发价甩卖的事件了。这样的情形未必今后就看不到，不是不到，只是时机未到。

再来看看二手端的情况，太原某中介平台数据显示，目前200万以上房产挂牌共有五千五百多套，近几个月每月销售约六七十套，考虑到每年年前年后是交易低谷期，每年销售约为700套，也就是说，在不增加新房源的前提下，现有的200万以上挂牌房产需要整整八年才能全部销售完毕。

实际上随着新楼盘陆续交付，今后挂牌的高端住宅和豪宅数量只增不减。而现有的二手豪宅也将越来越难卖，顺便说一句，城南某常年霸榜的豪宅今年的二手成交量同比明显减少。而河西某当红豪宅刚交付半年，已经有五十多套房源挂牌，占到了已交房总房源总量的约十分之一。聪明的，你告诉我，这是为什么呢？

对于购房者来说，选择似乎大了很多：新房已经挑花了眼，新规期房拉满期许，现房即买即住给足安全感；更不用说还有大把的二手房，老牌豪宅虽然户型装修一股子千禧年初的老派味道，常常感觉用力过猛，但也不至于一眼看上去高端串串房既视感，也不乏刚交房，好闻的装修味儿还没散尽，就摆上架新鲜出炉的次新房，满足年轻人对大宽厅的宠溺。

不论数量还是产品的多样性，供应端的丰富已经让豪宅逐渐失去了稀缺性，也让看房的人在用力过猛和高端串串之间产生了严重的审美疲劳。

豪宅存量不断增加，购买力却并没有相应同步增长。这很好理解，不论经济还是人口，这几年我们一直都非常稳定，因此市场上也就不会突然出现大批新增的迈凯伦潜在客户。

如果你在二手房里进行筛选，会发现这些挂牌价格超过200万的房子，相当一部分只是短期居住过，甚至从未居住。这一现象在超过300万的二手房源里更加明显。这说明，能买得起豪宅的群体，手里往往持有不止一套豪宅，只在其中的一套居住，其他的房产或出于避险，或出于保值等目的长期持有，平日里他们定时对豪宅进行保洁维护，因此二手市场里的高端改善和豪宅普遍看上去颜值出众，舒适温馨。

大部分豪宅的持有者实力远超普通人，因此不论是长期持有的开支，还是市场的小幅波动，抑或是资金的紧张状况，都不足以让豪宅持有者轻易做出抛售退场的决定，这也是豪宅保值的因素之一。因此，市场上高端住宅和豪宅空置率也是较高的，这也很好的解释了，为什么很多高端盘明明都已经交付数年，周边的商业却因缺少人气发展不起来，社区商业氛围浓郁的，往往是刚需盘。

在过往高端住宅和豪宅项目相对稀缺时，豪宅持有者在需要时选择时机挂牌出手，重新购入更有价值的房产。这一置换链条曾经长时间保持相对顺畅，因此也成就了豪宅保值的传奇。

但现在的市场已经迅速转向，去年还成交量不错的二手高端豪宅小区，今年成交量锐减，即使成交也伴随着价格体系的大幅松动。更多的情形是，即使卖家愿意大手笔割肉，也遇不到真正有意愿的实力买家。

即使顺利出手，要不要再次购入豪宅也要掂量掂量。上一次购入是在市场上行期，购买的房子小住了一段时间，还增值了大几十万。可是如果现在再买一套，不要说增值了，不贬值就已经是赢家；如果不住，每年还要交物业采暖费，定期维护和保洁也是必须的，对于非普通住宅而言，这项开支不能说少。于是豪宅买入者从毫不犹豫到如今的矜持观望，并且发现，越往后越能看到更好的产品，遇到更实惠的价格（同样总价买到的面积更大）。

你说，他会作何选择？你会作何选择？

当然，也许对于真正的有钱人来说，再贵的豪宅也只是承载生活品质的奢侈消费品，就如同买了几辆顶级跑车换着开一样。确实有相当数量的豪宅购房者，愿意为长期持有豪宅而埋单，不论它物业有多贵，也不在乎它最终的结局。

但实际上，即使有钱到相当程度，大多数人还是会非常看重房产这一重要的资产的价值变动。面对下行的趋势和难以落袋为安时一样会心生惶恐，焦灼难安。

有观点说拥有核心地段和强大产品力的少数项目仍然具有保值增值的预期，本人不认可这样的看法，因为在当下的市场，凡是具有以上一点点的特质，开发商或者二手房东早就标好了超高的价格，早已将产品的未来红利提前透支，产品或许是真的好，但也是真的贵，远超所值的贵。

已经卖掉房子的人，已经足够幸运，今年十个卖房者里只有一个人能够顺利交易，而以后这个数值比还将越来越低。

不止是高端住宅和豪宅项目，普通住宅更是越来越接近于普通大宗消费品，想要买房，就要接受它随着时间流逝价值逐渐无限趋向于零。如果不能接受这一点，就不要买房，否则以后会很难获得心态的平衡、心境的安宁。

内文图片来源：太原市行政审批服务管理局官网