太原汾东商务区五大场馆主体结构封顶的消息传出来,很多人第一反应是＂终于要起来了＂,但这个＂起来＂指的是什么,大多数人说不清楚,只能说建筑很现代、规划很宏大、位置很重要,这些都对,但都没说到点子上,因为一个商务区能不能真正激活一片新区,从来不取决于建筑本身有多漂亮,而是取决于它能不能把人留住,把商业逻辑跑通。
这个道理听起来简单,但放在太原汾东商务区这个具体案例里,就会发现问题远比想象的复杂。太原这座城市的城市结构本身就是个老问题,老城区功能过度集中,新区一直处在＂规划很美好,现实很骨感＂的状态,汾东商务区虽然位置不差,紧挨着汾河,周边也有住宅和配套,但它面对的真正挑战是,太原的商务需求到底有多大,这些需求能不能支撑起一个全新的商务集群。
五大场馆主体落成,从工程角度看确实是个节点,但从商务区运营的角度看,这只是个开始,甚至连开始都算不上,因为真正决定一个商务区生死的,是后面那些看不见的东西,租金定价策略、招商落地效率、周边交通配套、人气聚集速度,这些才是硬仗。太原不是北上广深,也不是成都杭州,这座城市的商务需求本身就有限,现有的商务资源大多集中在长风商务区和南部的一些成熟片区,汾东要从这些地方抢企业、抢人流,靠的不是建筑新不新,而是能不能提供一套更划算、更便利、更有吸引力的整体解决方案。
这里面最核心的问题是租金。太原的商务租金本来就不高,成熟商务区的价格已经处在一个相对合理的区间,汾东如果定价太高,企业没理由搬过来,定价太低,开发商和运营方的成本压力又扛不住,这个平衡点很难找。更麻烦的是,商务区不是盖完就能用的,它需要一个培育期,需要时间让企业慢慢迁移、让配套慢慢完善、让人气慢慢积累,但市场不会给你太多耐心,如果前两年招商不顺、人气上不来,整个项目就会陷入一种尴尬的停滞状态。
汾河畔新地标这个概念听起来很美,确实,从城市形象的角度看,汾东商务区的建筑群会成为太原的一张新名片,尤其是在汾河东岸这个位置,视觉冲击力不会差,但地标意义和实际经济效益之间,往往隔着很远的距离。一个商务区如果只是好看,只是偶尔被人拍照发朋友圈,那它的价值是非常有限的,真正有价值的商务区,是那种每天有几千上万人在里面工作、消费、交流的地方,是那种能带动周边餐饮、零售、服务业一起活起来的地方。
太原龙城新区这些年一直在推,但说实话,进展不算快,原因很简单,新区缺的不是规划,不是建筑,缺的是能够支撑新区运转的实实在在的产业和人口。汾东商务区如果只是把一些企业的办公地点从老城区搬过来,那它的作用其实很有限,因为这不是增量,只是存量的重新分配。真正能激活新区的,是那种能带来新增就业、新增消费、新增税收的产业集群,而这种集群的形成,不是靠几栋漂亮建筑就能搞定的,它需要政策支持、需要产业配套、需要长期的资源投入。
汾东商务区能不能成,现在下结论还太早,但有几个现实问题是绕不开的。第一是招商,必须在前两年就拿出实实在在的成果,不能光喊口号。第二是配套,周边的交通、餐饮、住宅、教育、医疗必须跟得上,不能让在这里工作的人每天通勤两小时、午饭都没地方吃。第三是定位,汾东到底要吸引什么样的企业,要服务什么样的人群,这个必须想清楚,不能什么都想要,最后什么都抓不住。太原这座城市的体量和发展阶段,决定了它不可能在短时间内复制出一个陆家嘴或者金融街,但如果能踏踏实实做好招商、做好配套、做好运营,汾东商务区至少可以成为太原商务发展的一个新增长点,这已经够了。
小贴士：如果你对太原城市发展感兴趣,可以多关注汾东商务区接下来的招商进展和周边配套建设速度,这两个指标基本能看出这个项目未来几年的走向,另外汾河东岸的交通规划也值得留意,地铁线路和主干道的开通时间会直接影响商务区的实际可达性。
