太原尖草坪百栋高楼困局：三十年后拆不动修不起谁接盘

很多人说老旧小区改造是民生工程,这话没错,但大家想的都是那种六七层的老楼,刷刷墙、修修路、加个电梯,钱虽然不少但总能解决,可太原尖草坪区的这些高层住宅楼让你看到一个更难的问题,这些楼建于上世纪九十年代,当年是新区开发的样板,十几层到二十几层的板楼一栋接一栋,住的都是普通工薪家庭,现在这些楼已经三十年了,外墙开裂、管道老化、电梯故障是常态,关键是这个体量,一百多栋高层住宅,不是小打小闹能解决的。

问题不在于这些楼坏了,是在于这些楼卡在一个很尴尬的位置上,说拆迁,这个体量的拆迁成本谁都算得出来,一栋高层少说几百户,一百多栋就是几万户,按现在的补偿标准,这笔账根本没法算,更何况这些楼的位置不在市中心,拆了重建的商业价值有限,开发商不会接,政府也扛不住这个财政压力,说维修加固,这又是另一个大坑,高层建筑的维修改造不是刷墙那么简单,结构加固、外墙翻新、管线更换、消防升级,每一项都是天文数字,而且这些楼当年建设标准低,很多问题是先天的,修完了能撑多久谁也不敢打包票。

这些楼现在面临的处境,其实是当年城市快速扩张埋下的隐患。九十年代各地都在建新区,尖草坪也不例外,为了快速解决住房问题,大量高层住宅在短时间内集中建成,建设质量参差不齐,当年觉得这是进步,从平房搬进高楼,有暖气有燃气,但没人想过三十年后这些楼怎么办,现在问题来了,这些楼的业主大多是退休工人或者收入不高的家庭,让他们自己掏钱大修根本不现实,一户拿几万块出来做维修基金,很多家庭就是拿不出,就算能拿出,一栋楼几百户要协调一致也是难上加难,总有人不同意、有人拖着不交钱,维修计划就卡在那里。

政府想管也管不过来,这不是一个小区的问题,是整个片区的系统性难题,投入几个亿下去可能连水花都看不见,而且钱从哪来也是问题,棚改资金现在收紧了,专项债也不能随便用,更关键的是,这些楼修完了还能用多久,二十年？三十年？然后又是一轮同样的问题,这个投入产出比怎么算都不划算,所以现在就是拖着,小修小补应付一下,真正的大问题没人敢碰,电梯坏了修电梯,管道漏了补管道,但整体的老化趋势谁都知道挡不住。

这个困局背后是一个更大的城市治理难题,就是我们这一代建的房子,到底该怎么老去。过去中国的住宅主要是低层建筑,老了就拆,拆了重建,这个循环还能转得动,但现在大量的高层住宅进入老化期,拆迁成本高到没法操作,维修成本也高到让人绝望,而且这不是太原一个城市的问题,全国有多少九十年代建的高层小区,再过十年二十年都会面临同样的处境,尖草坪这一百多栋楼只是个缩影。

有人说可以学新加坡的组屋模式,政府统一回收重建,但那是建立在土地国有、规划统一、财政充足的基础上,我们现在的情况是地方财政吃紧,存量房产权复杂,操作起来难度完全不在一个量级,也有人说可以引入社会资本,但商业逻辑很简单,这些老旧高层没有盈利空间,资本不会做亏本买卖,所以现在就是卡在这里,拆不动、修不起、没人接盘,只能看着这些楼一年年老下去,住在里面的人也知道问题在哪,但他们能怎么办,房子是全部家当,搬不走也卖不掉,只能继续住着,然后祈祷这楼还能再撑几年。

小贴士：如果你家也住在类似的老旧高层小区,最实际的办法是参与业委会,尽早建立维修基金,哪怕凑不齐大修的钱,至少把电梯、消防这些关键设施的日常维护做起来,另外要关注政府的老旧小区改造政策,虽然高层改造难度大,但如果片区整体纳入改造计划,至少能争取到一些基础设施的修缮,最重要的是有个心理准备,这一代高层住宅的养老问题不会有完美答案,能做的就是尽量延缓它的衰败速度。