2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，明确了2026年至2030年我国城市更新工作的阶段性发展目标、重点任务、重大工程和配套政策，标志着城市发展正从大规模增量扩张阶段全面转向存量提质增效为主的新阶段。
仅隔数日，6月3日上午，太原市政府新闻办举行聚焦“十五五”——“权威部门话开局”系列新闻发布会第七场，太原市住建局相关负责人用一组组翔实数据，勾勒出“十五五”开局之年住建领域的高质量发展轨迹。在这场自上而下的城市焕新浪潮中，老旧小区改造正在深刻重塑太原楼市的内在结构，推动房地产逻辑从“增量为主”向“存量重估”转换。
2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部国家级城市更新专项规划。《规划》对标创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设目标，部署了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平6方面重点任务，提出了健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系、强化科技人才支撑作用7方面政策举措，同时明确了“好房子”建设改造、完整社区建设扩面提质增效、老旧街区厂区改造提升、市政基础设施提升等14项重大工程和行动。
值得关注的是，《规划》特别提出要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，因城施策增加改善型住房供给，规范发展住房租赁市场。业内人士认为，这一部署意味着楼市调控思路正在从“重增量轻存量”向“增量存量协同并重”转变。在资金层面，根据4月27日发布的《财政部办公厅 住房城乡建设部办公厅 关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，将通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市，整合各类资源，探索建立城市更新保障机制。中央财政对入围城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。
业内人士表示，太原作为中部重要省会、老城区密集的城市，这些政策信号对太原而言尤为重要。一方面，太原老旧小区存量较大，近年来逐步形成了“北城老化、南城新兴”的空间格局。国家级城市更新规划的出台，意味着太原的老城改造将获得前所未有的顶层政策支持。
太原市紧跟国家步调，已在“十五五”开局之年快速响应。6月3日，在太原市政府新闻办举行的聚焦“十五五”——“权威部门话开局”系列新闻发布会第七场上，太原市住建局相关负责人围绕基础设施建设、城市更新、营商环境优化等重点工作通报了情况。
在城市更新方面，太原市从住房、社区、街区、城市4个维度，连续6年开展城市体检，深入查找人民群众急难愁盼问题以及影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，形成“体检排查—施策整改—成效评估”闭环工作机制。聚焦“一城、一湖、两站、四区”八大核心板块更新战略——“一城”（府城）强化保护更新，彰显历史文化底蕴；“一湖”（晋阳湖）塑造“山水湖城”特色风貌，打造城市会客厅；“两站”（高铁南站、西站）培育壮大枢纽经济，打造站城融合示范区；“四区”（晋创谷创新驱动区、临空经济区、晋源文旅融合区、河西科创活力街区）聚焦创新、开放、文旅等领域。
根据发布会内容，“十五五”期间全市共谋划城市更新项目8大类34小类1000余项，形成了层级清晰、梯次推进的项目库。在街巷改造这一民生领域，“十五五”期间太原市系统谋划了小街巷改造工程360余条。2026年，电石街、光华街等50条首批街巷建设改造提上日程，其中27条已经开工，其余将在6月至9月陆续动工，年内全部建成通车。
在老旧小区改造这一最具民生温度的领域，太原的推进力度尤为惊人。太原市住建局建设项目服务保障科科长雷永光在发布会上介绍，全市城镇老旧小区共3515个，涉及64.8万户、1.5万栋楼。到2025年底，全市所有小区已全部启动改造。2026年，太原市重点抓好“十四五”已开工小区的收尾工程，确保年底前基本完成改造任务。
在加装电梯和电梯更新领域成绩同样亮眼。2020年以来，结合老旧小区改造，累计实施既有住宅自愿加装电梯1529部，实施超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新873部。2026年计划实施既有住宅加装电梯130部，目前已开工79部，正在申报、筹备开工59部；2026年计划实施国债支持住宅老旧电梯更新1214部，目前已开工355部，其余项目正在积极筹备开工实施；年底前全部完成电梯加装、更新计划任务。
要理解城市更新对太原楼市的影响，需要先看清当前市场的基本盘。太原楼市的现状可以用四个字概括——持续分化。新房和二手房的价差进一步拉开，目前新房均价普遍比二手房高出约2000元/平方米，且这一差距在2026年内继续扩大。
新房方面，中高端改善型产品已成市场主力，而2026年新房产品全面跟进“好房子”国标，从立项、规划到交付各环节全面提质，价格“稳中微涨”。反观二手房，一方面挂牌量持续攀升，据某中介平台公布的实时数据，太原二手房挂牌量已逼近5.5万套，其中房龄在20年以上的不在少数，缺乏学区、地铁等核心配套的“老破小”格外难卖，买家议价空间较高。价格方面，根据58同城·房产公布的实时监控数据，2026年6月，太原二手房均价约8473元/平方米，同比下跌4.22%。特别是传统老城，因大量老旧小区挤占供给，二手房库存积压严重，价格承压尤为突出。
根据朗润智业公布的数据，2025年，太原新房成交16791套，二手房成交15282套，新房二手房成交比约为1.10，但是进入2026年，二手房成交量已经反超新房，第一季度新房成交2515套，二手房成交3600套，新房二手房成交比约为0.7。可以看到，太原已开始步入“存量房时代”，整个市场正从增量扩张转向存量驱动。
在这样的背景下，大量房龄超过20年的小区，即便挂牌价格一再下调，也面临看房者寥寥、成交周期漫长的困境。但大规模老旧小区改造的推进，正在悄然改写这一格局。贝壳研究院2026年5月的数据显示，在2025年至2026年间完成了系统性改造的老旧小区，二手房价格平均上涨了8%到12%。在北京、上海、杭州等城市的核心区域，部分改造小区的涨幅达到15%至25%。改造后的老旧小区价值提升，对于太原而言，意味着主城焕新、民生提质、房产保值三重机遇正在显现。业内人士表示，当前省城的二手房买家主要集中在两类，一类是价格敏感型刚需买家，他们的目光聚焦在低总价房源上；另一类是追求居住品质的改善型买家，他们对小区居住口碑、优质物业、建筑品质、社区配套很在意，而新房市场高端化已是不争的事实，这就让部分此类买家只能在已交房的名企大盘里“卖旧换新”。
而随着城市更新的推进，老旧小区改造提升了购房者对老旧房的好感，并对老旧小区和存量住房带来一轮价值重估。
今年以来，省城多个区域的大规模老旧小区改造持续推进，无一例外均为“基础翻新+功能提升+安全升级”，重点解决老小区管网老化、楼体破损、停车混乱、无电梯等民生痛点。
例如万柏林区一期管网改造覆盖七个街道60个小区，将改造多条不同口径管线、配套井室，为38444户更换智能水表，工程总投资超1.3亿元；迎泽区老旧小区庭院供热、供水管网更新改造项目，项目总投资达31972.63万元，针对文庙街办、郝庄镇、桥东街办、庙前街办、迎泽街办、双塔街办、老军营街办共计225个老旧小区的庭院供热二次网实施改造，供水管网改造部分，将覆盖137个老旧小区，惠及23456户居民；全市2026年住宅小区居民老旧庭院燃气管网及户内立管更新改造项目工程施工，涉及155个老旧小区，庭院燃气管线改造约103公里，户内立管改造约10420户；迎泽区2026年文庙街道办事处老旧小区改造也进入政府采购意向阶段……
这些主动升级的转变，意味着老旧小区正在从“贬值资产”向“品质资产”转变，直接提升了居住体验和二手成交竞争力，而中介一线对此感受最为直观。在太原从事房产中介近10年的资深从业者郭皓先生表示，今年购房者的需求结构出现了明显变化：“部分地段不错的二手房，购房业主开始关注小区改造、管网更新、电梯加装等信息，经过改造的小区老房子，竞争力明显有了提升。”他进一步指出，城市更新和老旧小区改造的推进，正在给老旧小区注入新的卖点。
此外，租赁市场的反应同样值得关注。近年来，太原整体租房市场处于供大于求的状态。而随着太原保障性租赁住房大规模上市，这些面向新市民、青年人，公积金可直付房租，租期稳、租金低、拎包入住的房源快速抢占租赁市场，老旧小区逐渐成为租赁市场中的“价值洼地”。但随着城市老旧小区改造的推进，多位一线房产中介向山西晚报·山河＋记者反馈，位于主城核心区、完成管网更新和加装电梯的老旧小区，租赁热度明显提升。有些房东会趁着小区改造，进行内部装修。“内外都经过改造后的房子挂牌周期明显缩短，好租多了。”
从市场未来看，太原楼市的供应结构正在呈现出多元化格局，“城市更新、新兴板块、大盘续期”三大类产品共同构成供应矩阵。随着保障房、“好房子”新标商品住宅、老旧小区改造后的二手房并行推进，太原楼市正形成一个层次分明、定位互补的多元住房供应格局。业内人士建议，对于购房者而言，这是一个需要睁大眼睛精挑细选的窗口期，在二手房持续探底的阶段，改造完成、配套完善的核心区老旧小区可能会从市场弃儿变成楼市新宠。老旧小区改造不仅是城市面貌的焕然一新，更是一场涵盖居住品质提升、资产价值重估、市场结构持续改变的过程。
