3月初，自然资源部和国家林草局联合印发自然资发〔2026〕38号文，其中有一句话被曲解上了热搜：
“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。”
很多人误以为不再给房地产供地。但了解供需关系的人都清楚，这显然不可能。随后官方作出解释，通过一些大V和平台解析，38号文的趋势最终指向了一个方向：
城市更新。
38号文关于土地供应，讲了两点：
第一，就是上面提到的：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
第二，是增存挂钩机制：年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地的面积。
核心目的框定了三个方向：
一是控制摊大饼式开发，倒逼地方政府盘活存量土地，明确“先盘活，再新增”。地方政府必须优先盘活城市中的存量土地和闲置资产。
你要盖一个产业园、一栋办公楼，是不是该先考虑那些闲置资产盘活，比如旧楼，厂房；社区托幼和养老，是不是可以利用那些越来越少，正在关停的幼儿园。
二是控增量、去库存、优供给，房地产用地“精供优供”，即“拿好地，建好房”。这里的建好房，可以直接等同于“好房子”。而对好房子的理解，除了好建筑，还要有好配套。城区的地块配套都是现成的，何必摊大饼去新建。
三是推动城市面貌更新，旧城旧厂、城中村改造，这将是未来开发的主流趋势。且不说城市核心区域没有地块可开发，即便迎泽公园旁有一宗土地出让，房企拼刺刀抢拍的时候，还是要看资金实力和算账逻辑。
好的产品力，就是房企的算账逻辑，好产品能溢价。
产品力就是房企的核心竞争优势。当然如果更早的介入参与城市更新，那你有可能避开“价高者得”的市场逻辑，直接获得开发权。
2024年3月28日，上海中海顺昌玖里首次开盘，推出512套高层住宅，
单日销售额达196.5亿元，震惊了地产朋友圈。
2024年初是什么市场？“好房子”概念全面推行的前一年，可以说是房地产市场最低谷的去库存周期。套均5000万的房子开盘售罄，再次验证了那句话：
“核心城市，核心区位的房子，永远不愁卖”。
中海顺昌玖里这两年已被地产圈熟知，讲项目脱离不了的还是项目介绍的第一句话：
“上海市中心规模较大的历史风貌保护及城市更新项目之一。”
而且这个项目是定向摘地，通过与黄浦区政府签订合作框架协议，先做的城市更新改造，再将腾挪出来的地块定向摘地开发。
中海在一二线做了多个城市更新项目，他们常说自己是一二级联动最成熟的房企。不管更新是主责、还是开发是主业，能算过来账，又能担起央企责任，这事儿就可行。
3月底，下元街道办贴了个公告，山纺集体楼要进行原拆原建，要求承租人搬离，引发集体维权。
维权的原因就出现在这个“承租人”上。因为山纺集体楼是职工房，原则上产权归山纺印染厂，不在职工。但职工认为房子是员工福利，现在一拆一建，完事后房子还能不能再住进去？这事儿得讲清楚。
原拆原建属于城市更新中老旧住房改造的一类。因为建筑年代久，存在安全隐患，评为C/D级危楼后，需要拆除重建。但原拆原建要满足多个条件，除了居民100%同意外，还需要政府和产权方共同出资。
为了降低出资比例，过程中还会灵活变通，比如通过引入第三方社会资本投资，新增物业等方式降低成本。
但项目的成立条件还是太难，所以很多项目难以落地。
对产权人来说，改造意愿的驱动，除居住环境提升外，出建安的成本，还能实现市场的售价；再加上老破小和新房的市场价格差，改造即意味着升值。政府层面又能解决安全隐患和环境问题，逻辑上又是成立的。
但我们深知一个经验：关系对立的事，人越多，越难成。
这些年，各城市都在不断积累经验，推出新的政策标准，已经逐渐成为一个成熟体系，而老旧小区改造的需求也只会越来越多。
在一个老城的小片区内，通常不只一类建筑。可能有平房，有老旧危楼，有改开后冒出来的办公大楼，也有近几年新建的小区或写字楼。不能全拆，也不能不拆。
在更新过程中，如何满足多方利益，如何在过程中创造出开发机会。除了政府主导，开发企业倒推提出方案，也是一个普遍思路。“留改拆”对企业来说，其实还是一个算账的过程。
会策划，能算账，解决多方诉求，何乐而不为。
未来的地产开发，有一半的劲要使在城市更新的研究上。城市更新是一个大命题，除了城中村改造，老旧更新，还包括之前提到过的旧厂盘活、城市微改造（车位等），资产盘活。
跟着央企的思路走，不会错。
毕竟，城市更新的风，已经吹过来了。
