山西太原律师丨抵押权优先?工程款优先?错,买房自住最优先!
法律给包工头的工程款优先权，是为了保护农民工。但你的家，比工程款还要优先——只要你买来自住、付了钱，谁也别想抢走。山西太原律师电话13453180151，为您提供专业法律咨询。
最牛的来了：你买的商品房（自住+付清）＞工程款优先权手里只有一份《商品房预定合同》，房子还在开发商名下。开发商的债主——建筑公司，拿着“工程款优先受偿权”要拍卖她的房子。二、谁的钱先还：普通债权＜抵押＜工程款
比如你把房子抵押给银行，你欠债不还，银行比普通债主先分到钱。但法律还给另一种人“开了绿灯”——干活的工人和包工头。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”开发商欠了银行的钱（抵押权）和欠了包工头的工程款，包工头的工程款要先还，银行排第二，普通债主排最后。二、你的家，比工程款还要优先
如果开发商欠了工程款，包工头可以查封、拍卖房子来抵债。那已经付了钱买房的你，怎么办？难道眼睁睁看着自己的家被拍卖？最高法2023年专门发了一个《关于商品房消费者权利保护问题的批复》给你撑腰：你的“安家权”，排在最最前面，连工程款优先权都得让路。1、要求交房？你最大
“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”你买来自住、已经付清全款，开发商必须先把房子交给你。包工头和银行，都得排你后头。2、房子烂尾交不了？退钱也你最大
“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”最坏的情况——房子彻底没了，你也能最先拿回你的购房款。三、房子被查封了，记住三个条件
像李女士这样，房子还没过户、还在开发商名下，就被其他债主申请查封。法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。——不一定要叫“买卖合同”。李女士签的是《商品房预定合同》，但合同写清了：谁买、哪套房、多大面积、总价多少、怎么付款。法院也认了。——李女士证明了：她在西安没有其他住房，物业费、暖气费都是她交的，实实在在住在这里。四、官司怎么赢？
1、合同名字不重要，内容才重要
律师搬出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条：“认购、订购、预订等协议，只要具备商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经收了房款，就应当认定为买卖合同。”2、付款证据要清楚
李女士有银行转账记录、开发商开的收据、公司记账凭证。其中一笔是别人代付的，但代付人写了说明，收据上写的“交款人李女士”——清清楚楚。3、唯一住房要证明
物业开的《居住证明》+ 连续三年物业费、暖气费发票 + 不动产登记中心查档（另一套房子早被没收了）。五、三句大实话（照着做，不吃亏）
第一句：别怕合同名字不好听
签了“认购书”“预定合同”不要慌——看内容：有没有写清楚房子在哪、多大、多少钱、什么时候付。有这些，就是有效合同。第二句：所有付款，留痕
转账必须备注“购房款”。别人帮你代付的，让开发商在收据上写清楚“交款人是你”。保留所有收据、发票、银行流水。第三句：住进去了，留好证据
收房通知书、物业费发票、水电燃气缴费单、暖气费发票……这些都是证明“你实际居住”的铁证。万一被查封，它们能救命。最后一句：被查封了，别等，立刻找律师
从查封到拍卖，时间不等人。带上你所有的合同、付款凭证、居住证明，找专业律师评估——能不能提执行异议。越快越好。但你的家，比工程款还要大——只要你买来自住、付了钱，谁也别想抢走。
