太原楼评☞ | 业内视角

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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！

见字如面，大家好，我是太原楼评君！

楼评君，并非山西人。十余年期间，除朔州未有地产开发相关业务外，走遍山西十座城市，很多项目停滞，也有一些落地项目，每个城市均有其特性！

2026年前三个月，楼评君已经走过大同、太原、晋中、临汾、吕梁、长治、运城，暂且不做系统的城市分析，今晚写一下基本的感受！

大同，在居住产品层面，是高于太原一个档次的！

虽然大同楼市已经经历了过山车的一般的行情锐减，从高峰时期300万方，降低至2025年的142万方左右，但大同的楼市格局仍具有极强的韧性。

韧性源于大同始终保持了分档梯队的发展，比如五六千的刚需盘在御西，七八千的改善在御东，性价比刚需+改善在二手房中，高端改善万元盘在环文瀛湖。

单纯讲大同的高端住宅，大平层200-300平米的产品，十余间期间，但凡改善盘必有二三成的布局，别墅+底跃面积则300-500平米之间比比皆是。

虽然大同整体房价在六七千元，但顶级豪宅的单价是市场均价两倍以上的依旧很多，唯一制约的去化速度降缓，不再像当年数top盘年销量二三千套！

在房企竞争格局上，大同属于内生房企经营更稳，全国品牌房企口碑不佳，在产品上，造价上，新技术应用上，大同的产品革新略快于太原的速度的。

从趋势看，大同楼市分化加剧，新楼盘改善+豪宅端发力，刚需沦为二手房战场。

太原、晋中楼市具有互生属性！

房地产换代周期，层高、架空层、零公摊，宽厅、高墙窗比、L型边厅，环幕等设计迭代，在太原、晋中其实都有个例的突破，尚蔚然成风！

太原的高容用地属性，使得其产品的可能性不会有太强的突破空间，晋中因过去承接太原外溢刚需刚改，在太原保障房布局后，客群外溢红利消失！

晋中和太原，未来一年内更多的瞄向中产阶级稳定的家庭，在144-250平之内的产品集中型内卷，晋中的保利产品偏保守，楼评君参与定位的某项目预计今年启动。

此外，太原周边县域中，楼评君2023年曾主导过娄烦建投青云府项目，在开发相对滞缓的城市仍有集中改善的机遇，但清徐、徐沟、阳曲均属于开发过度饱和！

神奇的吕梁，无论是GDP还是楼市，可谓逆袭！

吕梁是品牌房企当年普遍战略放弃的一个城市，因其地形地貌极具特性，和兰州、威海及其相似，狭长的河道形成了南北和东西的城域格局！

然而，2018年-2024年，离石的房价从省内较低的四五千元，发展如今不少项目已经单价直奔万元，是山西省内少有的补涨型地市。

目前离石的主流新房均价6500-7500，已经和其他地级市单价接近，但是离石区人口数量仍在省内属于较低水平，成交量近年来基本稳定！

长治是山西省房价崛起较快的地级市！

2018年，楼评君承接长治火车站五针街的一宗用地，产品定位、定价策略、推售周期、营销任务等，甚至案名也是楼评君的建议——均和悦府！

后期长治液压厂保利和光尘樾的产品定位，加上铭基、三建等房企的业务往来，以及宝佳的一些机缘，算下来对长治也算是比较熟悉。

2026年楼评君走访长治的感受如下：长治城市发展仍有潜力，城镇化红利尚未消失，刚需刚改仍具有跑量的属性。

其次，长治的房价属于偏高的感觉，虽然五六千的也有，但普遍的房价八九千是常态，西环的房价比东区要高一些，长治房价或有下行压力。

此外，长治的产品革新上，相对大同、运城这类城市看，属于缓慢一些，属于获得比较滋润，市场中也是本土房企为绝对主力。省内国企占比也不低！

运城，人口大市，销量大城！

运城的新房成交量极具韧性，虽然市场下行，但年缩减套量仅有15%左右，从成交结构看，成交面积缩减可能会在10%以内。

运城的房价在山西省地市里属于偏低的水平，比吕梁、忻州、临汾都有低一些，这种低价并未使得运城的产品革新停滞。

运城的房企和大同相似，本土房企第一梯队四五家，经营十余年，品牌房企产品质量、管控、口碑不及本土房企，运城受到西安产品影响，创新性较高！

从2026年趋势看，运城的新房产品革新换代，老旧产品低价清仓，库存积压仍有较大的余量，新开发项目产品革新，均价或有适度上涨的空间！

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