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太原一城中村改造项目,停工6年后,第二次改设计方案~

1）地上计容建筑面积从259540.72㎡，减少为243319.42㎡；

2）住宅建筑面积从246188.77㎡，减少为229090.94㎡；

3）将6栋楼改为5栋楼，原规划总户数2249户，减少为802户；

4）户型面积段从50-132㎡的刚需，调整为210-425㎡的豪宅；

5）容积率8.0，建筑密度30%，调整为容积率7.5，建筑密度27.1。

上图来源：太原市行政审批服务管理局

然而，时间又过了一年，远大再次对该项目进行了设计调整。

3月12日，太原市行政审批服务管理局发布了《关于寇庄长治路片区改造项目一号地块建设工程规划设计方案的公示》，此次调整主要是和最初的规划对比，主要发生了以下调整：

1）总建筑面积从356236.64㎡，小幅下调到354618.15㎡；

2）总户数从2249户，下调到1446户，对应总人口由6522人降至4193人；

3）容积率从8.0，小幅下调到7.47；

4）商业兼容比从4.69%，下调到3.44%。

5）新增3岁以下婴幼儿照护服务用房214.55㎡、快递收发站50.08㎡、社区居委会 164.85㎡、架空层3062.29㎡，原方案上述配套均为0；

6）补全物业管理用房1073.36㎡，原方案为0。

项目总用地面积固定为32442.59㎡，建筑密度30.00%、绿地率 25.00% 保持不变，具体如下：

上图来源：太原市行政审批服务管理局

我们仔细看远大中央公园这两次调整，最大的特点就是从户型上做文章。

初代规划是户型面积段从50-132㎡的刚需，去年调整为210-425㎡的豪宅，这一次平均户型是156.3平米。

1、初代8.0的超高容积率+2249户的高密度+刚需小户型，必然导致梯户比高、圈层杂乱、居住体验差。刚需客群买不起核心区的高单价，改善客群完全无法接受刚需盘的品质，陷入 “刚需够不上、改善看不上” 的死局。

2、去年调整为纯顶豪项目后，210-425㎡的单套总价门槛达420万-850 万，这类总价段的年成交量在太原新房市场占比不足10%，客群基数极小。

3、本次调整容积率进一步降至7.47，既守住了低密改善的底线，又通过户数的合理增加，平衡了项目的整体货值。150㎡左右的改善赛道避开了星河湾、金茂、保利等头部房企，又规避了纯顶豪的去化风险。

多说一句，远大能不能把占地更长时间的远大购物广场也盖起来！

注：转载请注明出处“疯狂太原人”

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