误区1：有房就能抵押？错！这些房子银行不接

1. 无房产证（小产权房、集体房等）
2. 产权不清（离异未分割、继承未确权、共有未签字）
3. 房龄超30年/面积＜40㎡（多数银行不受理）
4. 违章建筑、文保建筑、拆迁范围内房屋
5. 未满5年经济适用房
6. 被查封、扣押、监管、限制交易的房产

误区2：抵押后不能卖、不能租？完全不用担心

• 产权仍归你，正常居住、出租、挂牌出售都可以
• 只有长期严重逾期，银行才会走法律程序处置
• 卖房只需过户前还清贷款、办理解押，即可正常交易

误区3：按揭房不能再抵押？有残值就能二抵

• 条件：房产评估价–首贷余额＞0，有剩余价值
• 利率：约3.5%–5%（略高于一抵）
• 额度公式：评估价×抵押成数–首贷剩余本金
• 示例：900万房产，首贷450万，二抵可贷≈900×0.7–450=180万
• 想更低利率：可结清首贷，转做一抵

误区4：不知道选哪种贷款？按自身情况对号入座

1. 工作稳定、无抵押物 → 选信用贷
2. 有房/有车、大额需求 → 选抵押贷（额度高、利率低）
3. 正常缴公积金、买房用 → 优先公积金贷

误区5：评估价=可贷额度？银行按成数放款

• 住宅：6–9成（最受欢迎、成数最高）
• 别墅/公寓：5–7成
• 经适房/商铺/写字楼/厂房：5–6成

误区6：只能用自己名下房产抵押？直系亲属房也能办

• 借款人：18–65周岁
• 抵押人：20–80周岁
• 可用父母、配偶、子女房产抵押，用于个人/公司融资

误区7：有逾期、查询多就贷不了？没那么绝对

• 小额逾期（＜500元）、少量查询，多数银行可受理
• 征信一般：可找宽松产品、增加资产证明、结清小贷优化
• 征信极差：先做机构过渡，修复后再转银行

总结