太原炒房人连环踩雷,临街旺铺成最割肉项目

太原这几年炒房的人,很多人最后发现自己手里最难处理的不是住宅,是商铺,尤其是那种看起来位置特别好的临街旺铺。这个事情乍一听不太对,因为按常理来说,临街的铺子,人流量大,租金应该稳定,怎么会成为最难脱手的资产,但你真去了解一下就会发现,这些炒房人当年买铺子的时候,压根就没想明白一个最基本的问题,那就是商铺的价值到底是由什么决定的。

他们以为商铺跟住宅一样,只要地段好就值钱,只要在主干道上就能租得出去,但商铺这个东西,它的价值不是由位置决定的,是由这个位置能产生多少生意决定的,而生意这个东西,它是会变的,会随着消费习惯、商业形态、城市规划一起变,你当年买的时候觉得这条街很热闹,但五年后这条街可能就冷了,或者说这条街还热闹,但热闹的方式变了,原来适合开餐馆的地方现在适合开奶茶店,原来适合开超市的地方现在适合开健身房,而你的铺子,它的格局、层高、面积,可能就不适合新的业态了。

所以你会看到一个很吊诡的现象,太原很多临街的铺子,位置确实不错,但就是租不出去,或者租出去了租金也低得可怜,房东每个月还要倒贴物业费,而那些炒房客,他们当年买铺子的时候,很多人是按照住宅的逻辑来算账的,觉得铺子单价虽然高,但租金回报率看起来也高,只要租出去就能覆盖月供,然后等几年房价涨了再卖掉,但他们没算到的是,商铺的空置风险比住宅高得多,而且一旦空置,你就得自己扛着,没有任何缓冲。

更要命的是,现在这些人想割肉都割不掉。不是说没人接盘,是根本就没人看,你挂在中介那里,价格降到当年买入价的七折、六折,都没人来问,因为现在但凡有点经验的人都知道,商铺这个东西,它不是资产,是负债,你买了之后每个月要交物业费、取暖费,租不出去就是纯支出,租出去了租金可能还不够覆盖这些成本,而且商铺的流动性极差,你想卖的时候根本就没有市场,因为现在谁还会去买一个每年要倒贴钱的东西。

这里面有个很多人没想明白的点,那就是商铺的价值是由未来的生意预期决定的,而不是由过去的繁华决定的。你当年买的时候这条街确实很旺,但那是过去的事情了,现在的问题是,未来这条街还能不能旺,未来的生意形态是不是还需要这样的铺子,而这个问题,没人能给你答案,所以接盘的人就会很谨慎,他们宁愿去租一个铺子试试水,也不会直接买下来。

而且太原这几年商业地产的供应量其实挺大的,各种商业综合体、购物中心不断开业,传统的临街商铺受到的冲击非常明显,很多原本在街边开店的商家,现在都搬到商场里去了,因为商场有统一的物业管理、有停车场、有人流导入,而街边的铺子,除了位置之外什么都没有,你还得自己处理各种杂七杂八的事情,所以现在的商家,他们更愿意去商场里租铺子,而不是在街边单独开店。

太原炒房人在商铺上栽跟头这个事情,其实说明了一个很简单的道理,那就是不是所有看起来值钱的东西都能变现,尤其是那些需要依赖未来预期的资产。住宅还好说,因为住宅是刚需,只要价格合适总有人要,但商铺不是,商铺是生产资料,它的价值完全取决于能不能产生收益,而收益这个东西,它是不确定的,是会随着市场环境变化的。

很多人当年买商铺的时候,都是听开发商说这个铺子能＂一铺养三代＂,但现在回过头来看,能不拖累三代就不错了。这不是说商铺这个东西不能投资,而是说投资商铺需要对商业有足够的理解,你得知道什么样的业态适合什么样的铺子,什么样的位置能产生什么样的生意,而不是简单地觉得位置好就行了。

小贴士：如果你手里有商铺想出手,别指望能卖到理想价格了,能脱手就赶紧脱手,哪怕亏一点也比一直空置强,因为商铺这个东西,它的持有成本是持续的,你每多拿一个月,就多亏一个月的物业费和各种杂费,而且现在这个市场环境,商铺的价格只会越来越低,不会反弹,早点止损才是正确的选择。