太原二手房,“小阳春”乍暖还寒,弱复苏下的筑底与等待

3月，以上海、深圳为代表的一线城市二手房市场出现明显升温，成交量连续多周攀升、挂牌量高位回落、恐慌性抛盘明显减少。一线城市的复苏信号，给诸如太原这样的弱二线城市带来“回暖”期冀。

那么，太原的二手房市场3月的走势如何？近日，山西晚报·山河+记者实地探访省城多家房产中介门店、采访多位业内人士，透过数据和一线从业者的真实感受，了解省城二手房市场趋势。

根据中指研究院发布的《2026年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》，今年春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现明显修复，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖。从数据看，全国二手房市场“以价换量”仍是主流，但百城价格环比降幅有所收窄，价格结束去年下半年急跌阶段。其中，北京、上海、深圳等城市二手房市场“小阳春”行情显现，3月（截至29日）上海二手商品房已成交29175套，在较高基数下同比增长7.7%，北京3月（截至29日）二手住宅成交套数与去年基本持平，全月小幅增长。

回到太原楼市，最新数据显示，太原二手房市场确实同样出现回暖迹象，但同比环比成交涨幅与一线城市相比尚显温和。供职于某知名中介平台的李先生介绍，3月以来，朋友圈里置业顾问和房产中介利好消息不断，持续发布成交喜报，从他们公布的信息来看，某知名中介品牌3月21日的二手房单日成交量接近200套。“这一数据非常抢眼，对比春节长假及去年同期有明显回升，但就整个市场来说，占比并不大。”李先生坦言，目前，省城挂牌的二手房已经超过5.5万套，整个市场以价换量特征明显，此次回暖更多的是“三月小阳春”的季节性回暖。

“今年3月，二手房咨询客户明显增多，特别是学区房和刚需两居室。”位于亲贤街某房产中介门店的经纪人告诉山西晚报·山河+记者，太原二手房市场出现了一些新变化，挂牌量有所增加，部分业主希望趁着“小阳春”尽快出手，这当中咨询低总价房源的刚需客户最多。而从成交量来看，目前仍处于“看多买少”的状态。

从价格走势看，根据某二手房中介平台发布的数据，2026年3月太原二手房参考均价为7963元/平方米，环比微幅上涨0.1%。虽然涨幅有限，但这已是半年来少见的止跌回稳信号。而从周度数据来看，根据房天下研究院监测显示，3月第1周太原二手房挂牌均价为8446元/平方米，环比下跌0.03%。该数据显示微跌，但跌幅已明显收窄，与2月第4周8448元/平方米的挂牌均价基本持平，显示出近期价格走势趋于平稳，市场正处在筑底阶段。从区域关注度来看，小店区、迎泽区、杏花岭区三大主城区依然是购房者搜索的绝对焦点，3月第1周搜索占比分别为18.71%、13.48%和10.17%。这表明太原购房需求仍主要集中在核心区域，这些区域的抗跌性和吸引力依然强劲。

二手房市场近期出现的积极变化，与一系列房地产政策的持续发力密不可分。

今年1月，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布公告，将支持居民换购住房的个人所得税优惠政策延续至2027年12月31日。对于购房群体，这项政策的含金量颇为可观。目前太原市场上个人所得税普遍按成交价的1%核定征收。出售一套售价100万元的住房，对应缴纳的个人所得税约为1万元。如果一年内完成换房，这笔钱就可以申请退回。此外，增值税和契税的调整也在为购房者“减负”。2025年底，财政部、税务总局发文，将购买不足两年的住房对外销售的增值税征收率由5%降至3%，直接为卖方减负。契税方面，购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

“二手房市场受政策影响特别明显，一线城市本轮回暖的一个重要原因是政策利好快速落地，市场响应迅速。”业内人士介绍，以上海为例，2月下旬多部门联合发布楼市优化政策后，市场反应远超预期，带看量大幅激增，大量此前受限于资格、成本的购房者快速入市。相比之下，太原的政策传导存在明显滞后。多位中介人员向山西晚报·山河+记者表示，政策出台后咨询量确有增加，但省城房价低，二手房成交享受的税费减免额度自然也很低，吸引度不足。另外，各类媒体对此政策的宣传度低，客户对此政策了解少、关注度低，市场反应也就相对平淡。

这种反应速度的差异，反映出不同城市需求端信心基础的差异，一线城市购房者对政策利好的敏感度和信任度更高，地方配套性政策出手快、回应强。多种因素叠加，导致太原二手房市场对税费减免的反应较弱。

“上海本轮行情由刚需绝对主导，从各方流出的数据来看，300万元以下房源成交占比超60%，90平方米以下小户型成交占比约64%，低总价、小户型的外环及近郊刚需盘成为成交主力。”业内人士分析认为，太原二手房市场同样靠刚需支撑，但从成交结构来看，主力是30万元以下和80-100万元两个价格区间的房源，这与上海300万元以下房源主导的格局有本质差异。

“相比一线城市，太原二手房市场的全面复苏仍然面临挑战。”从事房地产市场咨询行业多年的王先生介绍，上海的楼市新政对于非沪籍居民购房社保、个税年限要求显著放宽，这被业内普遍认为是其二手房市场回暖的另一层重要原因。

“一线城市之所以能形成大幅回暖，靠的是每年大量外来人口，新市民、新青年构成了源源不断的刚性支撑。”王先生坦言，太原缺少一线城市的产业集聚效应，人口流入规模相当有限。这意味着，太原二手房市场的需求更多依赖存量人口的内部置换，而非增量人口的刚性释放。“随着人们对于‘好房子’需求增大，‘卖旧换新’成为主旋律，但如果缺乏新增购买力入场，市场就容易面临存量难以出手的困局。改善型买家需要先把旧房卖掉，旧房需要的是新的刚需群体，一旦某一环节卡顿，整体成交量就很难持续放大。这正是当下省城‘老破小’二手房成交面临的现实压力。”其次，一线城市量价上涨后，观望氛围被迅速打破，买家看到“再等可能涨价”的信号而加快入市，房东从被动降价转为理性定价，供需双方的市场预期同步修复。反观太原，目前仍处于“以价换量”的阶段。多位中介人士反映议价空间依然很大，仍为“买方市场”，买家普遍抱着“再看看，等价格再跌一跌”的心态，这使得太原二手房市场难以形成全面回暖的态势。

另外，一线城市的二手房具备更高的投资属性。“一线城市核心区域的开发早已饱和，想要进入这些区域，老破小二手房几乎是唯一选择。”业内人士称，地处一线城市核心区的二手房具备“稀缺资产”属性，在此轮限购解除、税费减免的利好政策下，其超强的变现能力再次显现，成交出现快速提升。而太原因城市量级、人口特征等诸多条件不及一线城市，“老破小”居住功能不佳，其投资价值更无从谈起。上海等一线城市每年有大量外来人口落户，形成了坚实的刚需底盘，而太原作为弱二线城市，二手房购房需求更多依赖本地居民的改善型置换，刚需的“源头活水”明显有限。

近年来，楼市深度调整，在频繁的政策利好的催化下，太原二手房市场的购房者结构也在发生微妙变化。多名中介从业人员透露，当前省城二手房市场的购买主力军由两类人群构成。

第一类是价格敏感型刚需买家，他们的目光聚焦在低总价房源上。根据房天下研究院的数据，3月第1周，0-30万元价格区间成为最受网友关注的价位段，搜索占比高达54.24%；其次是80-100万元区间，占比44.07%。这表明，市场上存在相当一部分购房需求指向入门门槛低、高性价比的房源。“很多年轻人想趁着房价低位上车。”中介经纪人告诉山西晚报·山河+记者，这部分客户大多是首次置业，预算有限，对总价极为敏感。在区域选择上，他们更倾向于尖草坪、杏花岭等价格相对亲民的区域。“比如说迎新街、上兰片区等地的老小区、单位宿舍等，单价在4000-6000元/平方米，60平方米的两居室，总价40多万元。”据部分中介从业人员介绍，这类房源还有一个很大的特点，由于建筑年代久且初始购房成本低，业主对于价格调整的灵活度更高，加上房源并不出彩，为了促进成交，普遍还会有5%-10%的议价空间，低价的优势吸引了不少刚需客源。

第二类是追求居住品质的改善型买家，他们持续关注核心区域优质项目。从省城房产咨询平台发布的楼盘关注度榜单来看，二手房中高品质改善型楼盘表现抢眼。3月第2周，小店的太原万科城、太原恒大绿洲等品牌房企开发的中高端项目纷纷上榜。“近几年交房的知名楼盘二手房表现抢眼，价格稳中有涨、市场认可度很高，比如长风街晋祠路的花语堂、长治路上的保利大都会、千峰北路的中海学仕里等，许多房源出不了小区。”但这类二手房的房源供应占比低，对全城二手房的量价数据影响低。业内人士分析认为，手中资金相对充裕的二手房买家，对小区居住口碑、优质物业、建筑品质、社区配套很在意，而新房市场高端化已是不争的事实，这就让追求居住品质的不少买家只能在已交房的名企大盘里“卖旧换新”，他们也是个税退税优惠政策的主要受益者。

近年来，省城新房供应的高端化仍在继续，新房市场上单价超过16000元、面积超过140平方米的高端房源占比节节攀升，而全城名企开发的新建楼盘数、房源量却在降低。“对于多数手中相对钱紧的改善型需求客群来说，品质不错的二手房就成了这部分改善型客群的第一选择，这正是地处核心区，100至140平方米三居电梯二手房关注度持续上升的原因之一。”采访中，不少中介从业者对省城二手房市场呈乐观预期，一方面省城新房在高端化的趋势下价格持续走高，特别是在“建房新规”之后，一些5年内交房的准新房二手房更具性价比。另一方面，随着“好房子”的不断推进，越来越多的老旧房通过改造提升了居住品质，对于首次置业的刚需人群来说也是不错的选择。

综合来看，太原二手房市场在3月确实出现了“弱复苏”的迹象，价格跌幅收窄、咨询量回升、政策持续释放善意。但与一线城市“小阳春”的火热程度相比，太原更准确的定位是市场“筑底企稳”，这决定了太原的二手房市场回暖还将经历一个缓慢的过程。业内人士建议，对于普通购房者而言，在市场“乍暖还寒”的时候既不必盲目追涨，也不必过度悲观，市场的底部往往不是一个点，而是一个区域，不要把二手房市场上的一些“超低价”个例房源当做二手房市场的真实表现，当政策底、价格底、情绪底逐步叠加，真正的回暖或许就在不远的将来。而对于当下的太原来说，二手房市场的修复才刚刚开始。